天地有小美~PART3

2007.10.12
房屋損壞，房東拒絕修繕，房客如何處理？




實例：

佳伶一個人在台北工作，並在外租了一間套房。有一天突然發現牆
壁刷漆嚴重剝落，便請房東修繕。但房東說：「房子既然已經租給你
用，你就要負責一切」後，便對佳伶的要求相應不理。請問佳伶應該怎
麼辦？

解答：

在租賃關係存續中，租賃物受毀損導致房客不能作通常的使用時，
按民法第429條第一項規定「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習
慣外，由出租人負擔」。也就是說，當房屋損毀時，首先要查看租賃契
約中有無特別約定或習慣，房屋損壞的修繕由那一方負責，若無特別約
定或習慣，則由房東負責修繕。
當確定房東有修繕責任後，依民法第430條規定「......承租人得
定相當期限催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人
得自行終止租約，或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除
之」。
所以當房東不願意修繕，而房客想自己修繕並向房東請求償還或從
租金中扣除，或者想要中止契約時，都必須先履行催告的手續。
催告的方式，口頭或書面都可以，但建議以存證信函較佳。此外，
修繕的限度以恢復原來供使用收益的程度為準，房客不可以完全依自己
的意思做過份的修繕。而為免日後雙方對修繕費用多寡發生不必要的爭
執和舉證困難，除了保留各項費用單據外，最好還請社會公正人士（如
鄰里長）在場見證。